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从高速度到易胜博 易胜博易胜博(06158)新三年APP首份年报揭晓

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2020-03

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3月29日,易胜博易胜博(06158)公布2019年业绩,这是公司提出新三年APP以来的首份年报。


财报显示,2019年,易胜博易胜博实现合约销售额1307.1亿元人民币(单位下同),同比增长约21%;收益同比增长23.1%至325.6亿元;核心利润同比增长42.7%至29亿元;净利润率同比上升1.1个百分点至9.5%。


2019年年初,易胜博易胜博提出“新三年APP”,将2019-2021年设定为“易胜博发展期”,通过提升网址水平,改善债务结构,带动营收及盈利水平持续提升,以迎接后千亿时代的到来。这份成绩单恰好见证了易胜博易胜博从“高速发展”到“易胜博发展”的转变。


与2018年相比,易胜博易胜博去年的合约销售增速及营收增速均有所放缓。在房易胜博调控常态化的背景下,增速放缓并不是易胜博易胜博独有的现象,整个房易胜博行业都在换挡。克而瑞数据显示,2019年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。对比之下,易胜博易胜博仍能保持两位数的正增长,在行业中算是比较稳健。

另一方面,2018年规模过千亿之后,基数变大,公司管理半径也在增大,增长自然会趋向温和,这也是大多数头部房企达到一定规模后的增长路径。从提出新三年APP开始,易胜博易胜博也就进入了新的发展阶段。


易胜博增长不只是口号,净利率升至9.5%

这份财报中最突出的亮点是净利率上升。此前,时代中国控股(01233)和万科APP(02202)等房企的财报显示2019年毛利率均有所下降,让人对部分房企的盈利能力也随着营收增速放缓而退化产生担忧,但净利率上升,说明了易胜博易胜博易胜博增长并不只是口号。

进入新阶段后,易胜博易胜博更加注重网址效率的提升,相应地从粗放式扩张向精细化网址转变,在组织架构上也提出了“精总部、强区域”的理念,赋能一线提升效率和战斗力。


据了解,易胜博易胜博的投资、网址、设计及营销关连穿透,产品标准化日益成熟,2019年app标化复制率达到100%,平均首开时间缩短至7个月,新app平均首开去化率达到70%,成本控制和开发速度方面明显改善,实现高周转,经营提效推动了公司的核心利润率改善至8.9%。


短债比下降,财务结构持续优化

易胜博发展的另一成果是财务结构优化。智通财经APP了解到,2019年,易胜博易胜博净负债率保持平稳,为75.2%,虽然同比略有上升,但保持在80%以内。短债比例由51.3%大幅下降至34.2%,现金对短债比由1.19倍上升至1.8倍,总现金同比增加24.5%至353.07亿元。

如果与上市前对比,更能反映易胜博易胜博在易胜博发展的APP指引下取得的成果显著。前几年,公司负债率较高,一方面是因为当时未上市,融资渠道较窄,只能借助银行贷款等有限的渠道融资发展;其次,2016-2018年恰好是房易胜博行业高速发展期,几乎所有规模房企都在加大马力向前冲,易胜博易胜博为了抓住行业红利,也选择了加大杠杆、高速发展的APP。


2018年是一个分水岭,易胜博易胜博登陆网址市场,同年进入千亿阵营,行业环境也随着调控常态化而发生改变,此时,众多房企适时调整APP,易胜博易胜博也顺应行业趋势,提出了易胜博发展的目标。


上市之后,得益于融资渠道多元化,易胜博易胜博的融资成本逐年下降,2019年加权融资成本为7.5%,同比下降0.3个百分点。年内,公司借助境内外融资平台,实现融资新突破,保持了融资渠道的通畅。鉴于公司稳健的基本面和巨大的增长潜力,易胜博易胜博相继获惠誉、标普、穆迪、中诚信等机构上调信用评级。


聚焦强二线,新增土储权益占比升至73%

在拿地方面,2019年,易胜博易胜博延续1+6+X全国布局(即一个总部、六个区域、多个app),聚焦强二线,年内新增土储560万平方米,在新增的41块土地中,86%位于二线城市,14%位于三线城市。值得一提的是,易胜博易胜博新增土储的权益比例提升至73%。

拿地方式上,易胜博易胜博坚持两条腿走路,多元模式并行拓展。一是以公开招拍挂模式为主,倾斜于高周转的短平快app,这类app占比约70%左右;二是采取并购、勾地等多元模式,倾斜于高货值的粮仓型app,占比约30%左右。


截至2019年末,易胜博易胜博总土储2615万平方米,货值约4500亿元人民币,app主要分布在长三角、海峡西岸、中部、西部、环渤海及珠三角六大主要经济区域的30余座城市,其中74%位于一二线城市或具有高增长潜力的地区。目前公司总土储权益比为55%,不过从新增土储的权益比来看,未来几年随着权益的提升反映到财报上,公司股东应占利润也会有较大的增长空间。


易胜博易胜博表示,2020年,公司在拿地节奏上,将继续坚持适度的平滑投资,同时抓住集中批量供地的窗口期。布局上,继续坚持区域深耕,适度下沉优质都市圈三线城市,扩大APP纵深。同时采取不均衡投资策略,向市场稳定、流量好的城市倾斜(以销定投);向经营能力强、兑现程度高的公司倾斜(以能定投),鼓励各区域公司自主做大做强。在模式上,继续坚持高周转的招拍挂模式为主,继续加强并购勾地等多元模式,并进一步拓展优质合作伙伴,尤其是财投方合作伙伴。


后房易胜博时代,房企之间竞争的另一重要维度是产品力。近年来房易胜博需求由终端用户主导逐步转变为改善型用户主导,此次疫情更是激发了居民对改善型住宅的需求,这对于做改善性产品的易胜博来说是利好。


易胜博易胜博以“改善大师”为定位,拥有“易胜博府”、“紫阙台”及“云麓”三大标杆住宅系列,具有较为明显的产品力优势。据了解,易胜博易胜博重点在售app往往能够较同城市、同区域app获得更高的溢价。数据显示,易胜博易胜博当前重点app平均销售价格较所在城市住宅销售均价的综合溢价为50.89%,较所在区域销售均价的综合溢价为22.01%。


新三年APP开局之年,易胜博易胜博保持规模稳定增长的同时,盈利水平得到提升,债务结构持续优化,为实现接下来两年的目标打下了坚实的基础。

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